Was ändert mit dem neuen Bauhandwerkerpfandrecht?

Wichtige Hinweise zum neuen Bauhandwerkerpfandrecht

Dieser Artikel liefert eine Zusammenstellung der wichtigsten Neuerungen des seit dem 1.1.2012 geltenden, revidierten Bauhandwerkerpfandrechts. Erfahren Sie Wissenswertes über die Verlängerung der Eintragungsfrist, die Ausweitung der pfandgeschützten Bauleistungen und die Bürgschaftshaftung des Staates.

A. Einführung

Die nachfolgenden Ausführungen sollen einen Überblick über die seit dem 1. Januar 2012 geltenden Neuerungen beim Bauhandwerkerpfandrecht verschaffen (vgl. nachfolgend B.). Zu beachten ist, dass es sich lediglich um eine Zusammenstellung der wichtigsten Punkte handelt, ohne dass dabei auf Spezialfälle eingegangen werden kann.

Leser, die mit dem Bauhandwerkerpfandrecht nicht vertraut sind, finden im Anschluss an die Übersicht zu den Neuerungen einige Bemerkungen zu den Grundlagen dieses Pfandrechts (vgl. C.).

Weitere Informationen sowie Ausführungen zu Sonderfällen, etc. können in der folgenden Publikation nachgelesen werden: Thurnherr Christoph, «Das revidierte Bauhandwerkerpfandrecht – zu wenig Neues, aber noch mehr Problematisches?» in: Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht (ZBGR) 2012,
S. 73 ff.

B. Was ist neu seit dem 1. Januar 2012?

1. Verlängerung der Eintragungsfrist (von bisher drei) auf vier Monate

Seit Anfang 2012 beträgt die Frist für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts nicht mehr drei, sondern vier Monate. Dies bedeutet, dass Handwerker und Unternehmer ihr Pfandrecht innert vier Monaten seit Vollendung der Arbeiten zur Eintragung gebracht haben müssen. Das Bauhandwerkerpfandrecht muss also vor dem Ablauf von vier Monaten seit Vollendung derjenigen Arbeiten, zu denen sich der entsprechende Handwerker oder Unternehmer verpflichtet hat, im Grundbuch eingetragen werden.

Auf Seiten der Handwerker und Unternehmer ist dabei Folgendes zu beachten: (1.) Der Grundeigentümer wird im Normalfall nicht mit der Eintragung des Pfandrechts einverstanden sein. Daher muss die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts regelmässig gerichtlich durchgesetzt werden. Ein entsprechendes Begehren ist deshalb nicht beim Grundbuchamt, sondern beim zuständigen Gericht zu stellen. (2.) Die Eintragungsfrist von vier Monaten wird nur dann gewahrt, wenn das Pfandrecht innerhalb von vier Monaten seit Vollendung der vertraglich geschuldeten Arbeiten im Grundbuch eingetragen wurde. Wichtig ist dabei, dass es nicht genügt, wenn innerhalb der Frist von vier Monaten zwar das gerichtliche Verfahren auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts eingeleitet wurde, die Eintragung im Grundbuch aber nicht innert der erwähnten Frist erfolgt. Die Handwerker und Unternehmer tun deshalb gut daran, sich frühzeitig beraten zu lassen und zeitliche Reserven einzuplanen. (3.) Nach Ablauf der Frist von vier Monaten seit Vollendung der Arbeiten gibt es keine Möglichkeit mehr, ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen zu lassen.

Für die Grundeigentümer hat die Verlängerung der Eintragungsfrist zur Folge, dass sie erst nach vier Monaten seit Vollendung des Bauwerkes wissen, dass keine Bauhandwerkerpfandrechte mehr zur Eintragung gebracht werden können. Der Zustand der Rechtsunsicherheit hat sich damit für die Grundeigentümer um einen Monat verlängert.

Beispiel 1: Ein Schreiner erstellt im Auftrag eines Grundeigentümers eine neue Fassadenverkleidung aus Holz am Gebäude des Grundeigentümers. Am 1. März 2012 schliesst der Handwerker seine Arbeiten vollständig ab. Der Grundeigentümer bezahlt jedoch die Handwerkerrechnung nicht. Wenn der Schreiner seine Forderung gegen den Grundeigentümer sichern will, muss er bis spätestens am 2. Juli 2012 ein Bauhandwerkerpfandrecht am Grundstück, dem die Arbeiten zugutegekommen sind, zur Eintragung gebracht haben (Fristablauf am 2. Juli 2012, weil der 1. Juli 2012 ein Sonntag ist).
D. h., das Begehren an das zuständige Gericht muss der Schreiner entsprechend früher einreichen.

2. Ausweitung der pfandgeschützten Bauleistungen

Neu sind auch Abbrucharbeiten (z. B. von Gebäuden), Gerüstbauarbeiten sowie die Baugrubensicherung (Arbeiten mit dem Ziel der Vermeidung von Einstürzen der Baugrube) Tätigkeiten, für welche die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts verlangt werden kann.

Nach der neuen gesetzlichen Formulierung sind zudem auch sämtliche Tätigkeiten pfandgeschützt, die mit den eben erwähnten Arbeiten (Abbrucharbeiten, Gerüstbauarbeiten, Baugrubensicherung) vergleichbar sind. Welche Tätigkeiten jedoch im Einzelnen unter diese Umschreibung fallen, ist unter den Fachleuten noch umstritten. Auch hier ist den Handwerkern und Unternehmern zu empfehlen, sich frühzeitig beraten zu lassen. Gleiches gilt selbstverständlich für die Grundeigentümer, wenn sie sich mit einem Verfahren auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts konfrontiert sehen.

Beispiel 2: Jemand erwirbt eine Eigentumswohnung (Stockwerkeigentumseinheit) in einer eben erst fertig gestellten Überbauung. Einen Monat nach dem Bezug der Wohnung meldet sich ein Sicherheitsunternehmen und teilt mit, der Generalunternehmer (= Verkäufer der Wohnung) habe die Rechnung für Sicherheitsleistungen (z. B. nächtliche Kontrollen zur Verhinderung des Diebstahls von Baugeräten) nicht bezahlt. Deshalb würde nun die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch veranlasst. In der Fachliteratur ist umstritten, ob die Leistung des Sicherheitsunternehmers pfandgeschützt ist. Mit grosser Wahrscheinlichkeit wird jedoch das zuständige Gericht die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts verweigern.

Auch nach neuem Recht nicht pfandgeschützt sind die Leistungen von Ingenieuren oder Architekten. Diese können weiterhin keine Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts für ihre Leistungen im Grundbuch verlangen.

3. Bürgschaftshaftung von Bund, Kantonen und Gemeinden

Bei Bautätigkeiten an Grundstücken im Verwaltungsvermögen von Bund, Kantonen oder Gemeinden können grundsätzlich keine Bauhandwerkerpfandrechte in das Grundbuch eingetragen werden. Verwaltungsvermögen liegt immer dann vor, wenn mit den entsprechenden Objekten öffentliche Aufgaben erfüllt werden sollen (z. B. Ausbildung von Kindern, Pflege von Kranken, Vollzug von Freiheitsstrafen bei verurteilten Straftätern, etc.).

Beispiel 3: Ein Maler streicht die Fassade des Schulhauses einer Gemeinde, wird jedoch für seine Arbeit nicht bezahlt. Trotzdem kann er kein Bauhandwerkerpfandrecht beanspruchen, weil Schulhäuser Bestandteile des Verwaltungsvermögens der Gemeinden sind.

Für den Maler ist das jedoch nicht weiter schlimm, weil sich das Problem der Insolvenz bei Einwohnergemeinden wohl nur sehr selten stellt. Er kann daher seine Forderung gegen die Gemeinde auf dem Klageweg durchsetzen.

Anders verhält es sich jedoch dann, wenn der Maler nicht einen Vertrag mit der Gemeinde selbst, sondern mit einem Generalunternehmer abgeschlossen hat. Bis Ende 2011 konnte der Maler bei Insolvenz des Generalunternehmers die Gemeinde überhaupt nicht belangen. Nach dem neuen Recht haftet die Gemeinde hingegen ‒ bei gegebenen Voraussetzungen ‒ für den Ausfall des Malers, wenn der Generalunternehmer insolvent wird (gesetzliche Bürgschaft).

Beispiel 4: Eine Gemeinde schliesst mit einem Generalunternehmer einen Vertrag betreffend die schlüsselfertige Erstellung eines neuen Unterstandes für die Gemeindefahrzeuge. Der Generalunternehmer schliesst daraufhin einen Werkvertrag mit einem Maler betreffend sämtliche Malerarbeiten. Der Unterstand wird vollständig erstellt, und der Maler führt die Malerarbeiten ebenfalls komplett aus. Unmittelbar nach Abschluss der Arbeiten wird der Konkurs über den Generalunternehmer eröffnet. Die Rechnung des Malers wird nicht beglichen. Dieser kann nun nach den neuen Vorschriften von der Gemeinde Ersatz für seinen Ausfall verlangen, obwohl er mit der Gemeinde keinen Vertrag geschlossen hat.

Die Voraussetzungen für die Haftung von Bund, Kantonen oder Gemeinden sind kompliziert. Handwerkern, die sich in einer entsprechenden Situation befinden, ist unbedingt zu empfehlen, sich frühzeitig beraten zu lassen. Wichtig ist dabei, dass die Frist von vier Monaten auch hier gilt. D. h., die Handwerker müssen dem entsprechenden Gemeinwesen innert vier Monaten seit Vollendung der Arbeiten mitteilen, dass die Haftung aus Bürgschaft in Anspruch genommen wird.

Beratungsbedarf besteht entsprechend auch auf der anderen Seite, nämlich z. B. bei Gemeinden, gegen die Haftungsansprüche von Bauhandwerkern geltend gemacht werden. So ist davon auszugehen, dass zumindest in nächster Zeit zahlreiche solcher Ansprüche infolge fehlerhafter Geltendmachung durch die betreffenden Handwerker abgewehrt werden können. Aber auch künftig werden sich im Zusammenhang mit der Haftung von Bund, Kantonen und Gemeinden wohl regelmässig anspruchsvolle Rechtsfragen stellen.

C. Grundlagen des Bauhandwerkerpfandrechts

1. Was versteht man unter dem Begriff «Bauhandwerkerpfandrecht»?

Unter bestimmten Voraussetzungen haben Handwerker (z. B. Spengler, Maler, Schreiner, etc.) oder Unternehmer (z. B. Generalunternehmer) einen Anspruch darauf, dass im Grundbuch ein Bauhandwerkerpfandrecht an demjenigen Grundstück eingetragen wird, für das sie Arbeit geleistet haben.

Beispiel 5: Ein Maler streicht das Wohnhaus eines Grundeigentümers neu. Dieser weigert sich jedoch, die Forderung des Malers zu begleichen. Der Maler gelangt deshalb an das zuständige Gericht, welches die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts am Grundstück des Hausbesitzers anordnet.

2. Ein Mittel für den Handwerker oder Unternehmer, um seine Forderungen zu sichern

Mit der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch wird das Grundstück, für welches Handwerker oder Unternehmer Arbeit geleistet haben, mit einem Pfandrecht belastet. Die entsprechende Forderung des Handwerkers oder Unternehmers wird so gesichert. Weigert sich der Grundeigentümer, die berechtigte Forderung eines Handwerkers oder Unternehmers zu begleichen, kann er auf Grundpfandverwertung betrieben werden.

Beispiel 6: Der Grundeigentümer teilt dem Maler mit, über ihn (den Grundeigentümer) werde nächstens der Konkurs eröffnet. Deshalb werde der Maler sowieso nie etwas von ihm erhalten. Der Maler lässt sich davon jedoch nicht beeindrucken. Das Bauhandwerkerpfandrecht kann auch im Konkurs des Bauherrn geltend gemacht werden. Sodann sind die Forderungen der Handwerker und Unternehmer durch das Bauhandwerkerpfandrecht pfandgeschützt. D. h., die Bauhandwerker und Unternehmer werden vorab vor den anderen Gläubigern aus dem Erlös des belasteten Grundstücks befriedigt.

3. Mögliche Probleme für den Grundeigentümer

Für den Grundeigentümer kann das Bauhandwerkerpfandrecht zum einen zu unangenehmen Problemen und zum andern zu unliebsamen Überraschungen führen.

Beispiel 7: Nach Abschluss der Malerarbeiten verkauft der Hausbesitzer sein Haus an einen nichts ahnenden Dritten. Die Rechnung des Malers zahlt der bisherige Hausbesitzer nicht. Der Maler erwirkt daraufhin die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts am Grundstück, das nun Eigentum des Dritten ist. Der neue Eigentümer muss die Rechnung des Malers bezahlen, wenn er verhindern will, dass dieser eine Betreibung auf Grundpfandverwertung einleitet.

Beispiel 8: Ein Generalunternehmer (GU) lässt ein Mehrfamilienhaus erstellen. Unmittelbar nach Fertigstellung verkauft er eine Eigentumswohnung (Stockwerkeigentumseinheit). Nach dem Einzug in seine Wohnung sieht sich der Käufer mit Forderungen von Subunternehmern (= Handwerker, die aufgrund eines Vertrages mit dem GU selbständig Arbeiten für den GU ausgeführt haben) konfrontiert. Diese behaupten, der GU habe sie für ihre Leistungen für den Bau des Mehrfamilienhauses nicht entschädigt. Obwohl der Käufer den GU bereits vollständig und für sämtliche (auch durch Subunternehmer) erbrachte Leistungen bezahlt hat, können die Subunternehmer für ihre Forderungen, die sie gegen den GU haben, Pfandrechte an der Wohnung des Käufers eintragen lassen. Wenn die Subunternehmer nicht entschädigt werden, können sie danach die Verwertung der Wohnung des Käufers verlangen.

Für Details oder Fragen zum Artikel wenden Sie sich bitte an:
Christoph Thurnherr